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委托公证卖房的风险与纠纷解决

  • 作者: 发布时间 2017-08-02 10:43:00
  • 案例:委托公证卖房的风险与纠纷解决

      在民间借贷中,存在各种非法定形式的担保。例如,由于办理正式的房屋抵押手续的复杂性,人们创设了一种担保,借款人或其关系人办理出售房屋的委托书公证手续,授权出借人或其关系人在借款人不能归还借款时将房屋出售以归还借款本息,这种担保方式可以称为委托公证卖房。

      对于房屋所有权人来说,签署了经过公证的委托书,就意味着受委托人可以直接签署出售房屋的合同、办理房屋过户登记手续,而无须通知房屋所有权人。如果遇到不守诚信的受委托人或出借人,房屋可能不知不觉就被低价转卖他人,等发现的时候就难以追回,或者要通过长期的复杂诉讼才可能追回房屋。

      在后附的第一组案例中,房主先后两次诉讼,耗时四年,才将自己的房屋争回,实属不易。

      第一组案例中,房屋所有人签署委托他人出卖房屋的委托书,委托书经过公证;后受委托人将房屋出售他人。房屋所有人第一次起诉,基于显失公平要求撤销房屋买卖合同,法院驳回其诉讼请求,此案一审、二审共花费了两年时间。房屋所有人再次起诉,以恶意串通、购买房屋的人属于恶意为由要求法院确认房屋买卖合同无效,法院最终支持了房屋所有人的诉讼请求。此时,时间又过去了两年。

      从判决书来看,原告选择起诉的案由具有决定性作用,一旦错误,影响举证责任、适用的法律和最终的判决。

      从判决来看,涉及委托公证卖房的纠纷事实复杂,法院对一些问题的认识也不一致。比如,委托公证卖房是否属于流质,并无定论。

      为防范风险,最好是不要采用委托公证卖房这种方式作为担保。如果确有需要,应该搞清楚借款与售房的全流程,与受托人签署委托委托合同,明确在实际出售房屋之前应该通知委托人,出售房屋的价格应该获得委托人的认可,出售房屋的款项应先支付给委托人等等。如果签署了委托合同,在发生纠纷后也可以依合同起诉受托人。

      第一组案例的前后两份判决书节选:

      第一组两份判决书,原告与被告相同,但案由与诉求不同,结果也不同。

      第一份判决,以显失公平为由要求撤销合同,诉讼请求被驳回。

      福建省厦门市中级人民法院

      (2014)厦民终字第568号民 事 判 决 书

      2011年10月10日,吴文龙、吴应秀(原告,上诉人)与杨代业在厦门市鹭江公证处签订《委托书》,载明:“座落于厦门市思明区湖滨南路18号205室房屋系登记在吴应秀名下房产。现委托人(原告吴文龙、吴应秀)拟将该房屋出售,因委托人事务繁忙,特委托受托人(即被告杨代业)代为办理相关手续……”。厦门市鹭江公证处出具公证书。2012年4月10日,杨代业与杨时代签订协议书,约定杨代业出售吴应秀房产的款项将用于偿还吴应秀所欠杨时代款项。2012年4月14日,杨代业以代理人身份代吴应秀与黄碧杉签订房产买卖协议,约定吴应秀、吴文龙将本案讼争房产以40万元价格出售给黄碧杉,该合同落款处由杨代业以代理人身份签署,同日,杨代业出具一份收条给黄碧杉,载明:“收到黄碧杉购买厦门市思明区湖滨南路18号205室全部购房款人民币肆拾万元整,房款已付清。”同日,杨时代出具收条一份,载明收到吴应秀还款40万元。2012年4月24日,黄碧杉取得讼争房产的土地房屋权证(厦国土房证第00915226)。

      原审法院认为,本案争议焦点在于:1、吴文龙、吴应秀于2011年10月10日到厦门市鹭江公证处办理的房屋买卖委托公证是否其真实意思表示?2、该合同是否存在显示公平?

      原审法院认定吴应秀、吴文龙于2011年10月10日在厦门市鹭江公证处办理的房屋买卖委托公证是其真实意思表示。

      2、该合同是否存在显示公平?

      吴应秀、吴文龙主张该房产交易价格并非合理价格,而是明显低于市场价格。庭审中询问吴应秀、吴文龙是否需要就该房产价值申请鉴定,吴应秀虽当庭表示须鉴定房产价值,但其庭后并未提交相关鉴定申请。至于款项40万元,吴应秀庭审中已确认有收到款项40万元,根据前述已确认的抵押借款合同的内容,在该合同中吴应秀已明确该房产出售价值约定为40万元,值得注意的是,吴应秀的如下陈述:“本人曾因想外出做生意需要资金而向杨时代抵押房屋借款40万元”与杨代业陈述可相互印证。因此讼争房产以40万元的交易价格出售,系吴应秀与杨时代协商而定,目前并无在案证据可以证明该价格明显低于讼争房产的合理价值,故对于吴应秀、吴文龙主张存量房买卖合同显失公平的主张,不予采纳。

      据此,根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《中华人民共和国合同法》第五十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条第(二)项之规定,判决:一、驳回吴应秀、吴文龙的全部诉讼请求;

      二审法院认为,本案吴应秀原审诉求及上诉请求均是要求撤销讼争合同,故本院仅针对其诉求进行审理。根据《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》第72条规定,一方当事人利用优势或者利用对方没有经验,致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的,可以认定为显失公平。但本案中杨代业持有吴应秀、吴文龙的公证授权委托书与黄碧杉签订房屋买卖合同,讼争合同的买卖双方系吴应秀、吴文龙与黄碧杉,吴应秀、吴文龙并无证据证明讼争合同是黄碧杉利用优势或是利用己方没有经验,导致合同显失公平,故其以此为由要求撤销讼争合同依据不足,本院不予支持。至于吴应秀主张黄碧杉与杨代业之间存在恶意串通损害其利益导致合同无效,其该主张原审并未提出,二审不予审查,吴应秀可另行主张。综上,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定,判决如下:

      驳回上诉人吴应秀的上诉,维持原判。

      二〇一四年三月六日

      

     

    第二份判决书,主张被告恶意串通,要求判决确认合同无效。

      福建省厦门市中级人民法院(2015)厦民终字第4417号民 事 判 决 书

      2014年4月2日,吴应秀起诉请求判决确认杨代业以吴应秀名义与黄碧杉签订的关于厦门市思明区湖滨南路18号205室的《存量房买卖合同》无效。重审期间,吴应秀变更诉讼请求为:一、确认杨代业以吴应秀名义与黄碧杉签订的关于厦门市思明区湖滨南路18号205室的《房屋买卖协议》及《存量房买卖合同》无效;二、黄碧杉将厦门市思明区湖滨南路18号205室的权属恢复登记至吴应秀名下。

      一审判决支持原告的主张,判决确认合同无效。

      本案二审主要争议焦点:一是吴应秀提起本案诉讼是否违反“一事不再理”原则;二是本案讼争房屋买卖合同的效力认定。

      本院认为,首先,关于本案应否受理的问题。虽然吴应秀曾起诉请求撤销本案讼争买卖合同,但根据该案已生效(2014)厦民终字第568号民事判决的认定,吴应秀可就黄碧杉与杨代业之间是否存在恶意串通损害其利益导致合同无效另案主张,故吴应秀就此提起本案诉讼并未违反“一事不再理”原则,黄碧杉和杨代业的该项上诉主张不能成立。

      其次,关于本案讼争房屋买卖合同的效力认定问题。杨时代与杨代业系亲姐妹关系,杨时代与吴应秀存在民间借贷关系并签订《抵押借款合同》约定“若抵押人、借款人不能按约定日期还款,抵押人、借款人同意以借款本金40万元直接过户至杨时代或其指定的任何一方名下”,同日吴应秀即办理委托杨代业出售讼争房屋的公证手续,因此,应认定吴应秀向杨代业出具委托代售讼争房屋的委托书系源于吴应秀与杨时代之间存续的民间借贷法律关系。因《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定“抵押权人在债务履行期届满前,不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”,故《抵押借款合同》关于吴应秀不能按约定日期还款则讼争房屋过户至杨时代或其指定的任何一方名下的约定应属无效约定,杨代业基于此约定取得的委托代售讼争房屋的代理权亦属无效。但杨代业基于此代理与黄碧杉签订了房屋买卖合同并办理了产权过户更名手续,故评判黄碧杉是否为善意买受人成为认定合同效力的关键。房屋状况与房屋售价是房屋买卖的两个核心要素,作为买受人必定给予密切关注与审慎考量。一方面,现场看房是买受人了解房屋状况的必然选择,根据当事人确认的事实,黄碧杉买受房屋时,蒋燕平一家居住于讼争房屋内,然黄碧杉未曾进入房屋察看,亦未详细了解房屋使用情况,显然有违日常生活经验法则和房屋买卖交易常规。另一方面,房屋售价必然相对于市场行情而言,虽然不排除因为一些主客观因素的存在而导致房价低于市场行情,但该偏离亦应在合理幅度范围内。根据二审委托评估情况,交易当时讼争房屋的市值为610400元,合同约定价400000元未达到市值的70%,参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十九条关于“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的,一般可以视为明显不合理的低价”的规定,可以认定杨代业系以明显不合理的低价将房产售予黄碧杉。据此,黄碧杉作为买受人,既未实地察看所购房屋了解房屋状况,又系以明显不合理的低价受让房屋,不足以认定其系善意买受人,故原审关于杨代业与黄碧杉恶意串通损害吴应秀利益之认定正确。因税费缴纳是每一宗房屋交易必然发生的费用,故黄碧杉二审中提交其缴纳税费的凭证与其是否为善意买受人并无关联,本院不予采信。综上,黄碧杉、杨代业的上诉理由不能成立,上诉请求应予驳回。原审认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。…判决如下:

      一、驳回上诉人黄碧杉、上诉人杨代业的上诉,维持原判;

      本判决为终审判决。

      二〇一六年五月二十三日

      

      第二个案例:恶意串通成立

      裁判要点:原房主出具委托书的真实意思是作为借款的担保。而且代理人是买方指定的代理人;签订房产买卖合同时,并无证据证明代理人在整个交易过程中有与委托人即原房主联系并征询委托人的意见,加之代理人与买方关系亲密,其代理房主与买方签订房屋买卖合同难谓善意。

      

      福建省厦门市中级人民法院(2015)厦民终字第436号民 事 判 决 书

      (一审原告张文筑、蔡佳悦诉刘进丁、黄永清,以刘进丁作为房主张文筑代理人与买方恶意串通,要求确认合同无效、将房屋回复登记到张文筑名下。)

      本院认为,根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(二)项规定,恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。代理人与交易对方恶意串通,损害被代理人利益的,应属上述规定之情形,合同应认定无效。因此,刘进丁是否与黄永清恶意串通损害蔡佳悦或张文筑的利益,成为判断买卖合同效力的关键。本院从以下方面进行分析:

      首先,张文筑出具的《委托书》的真实意思系出售讼争房产还是担保债务;从本案查明的事实分析,2010年7月27日,黄永清向蔡佳悦转账30万元,同日张文筑出具委托书。2010年7月30日,刘进丁即以张文筑代理人的身份与黄永清签订房屋买卖合同。黄永清述称该委托书是为了方便办理房产过户手续,但从常理分析,如果双方存在真实房屋买卖关系,因房产交易属于大额交易,卖方通常会极其慎重的对待房产出卖,与买方详细磋商合同条款等等,实践中,通常的做法是先签订房屋买卖合同,再签订委托书,合同条款由买卖双方商定后,卖方委托他人办理产权过户手续。而本案则恰恰相反,张文筑先与黄永清指定的代理人刘进丁签订委托书且将相关资料交予刘进丁后,后刘进丁才与黄永清签订买卖合同,该做法显然有悖常理。在本案诉讼中,黄永清始终未能解释既然已经决定购买讼争房产,张文筑也同意出售,为何在签订委托书的当天不签订买卖合同。相反,在张文筑签订委托书的当天,黄永清向蔡佳悦转账30万元,结合蔡佳悦始终居住在讼争房产中,系讼争房产的实际使用人。而且黄永清于2011年起诉蔡佳悦还款时也仅主张60万元,对于2010年7月27日的借款30万元并未主张。综上,蔡佳悦、张文筑主张该委托书并非出售房产的意思表示,而是作为债务的担保显然更符合本案证据所体现的事实。因此,本院认为,本案案涉委托书的真实意思是作为蔡佳悦借款的担保。

      其次,本案房产买卖双方刘进丁与黄永清是否存在恶意串通,损害张文筑或蔡佳悦利益的情形;如前所述,张文筑出具委托书的真实意思是作为借款的担保。而且刘进丁作为黄永清指定的代理人,其于2010年7月30日与黄永清签订房产买卖合同时,并无证据证明刘进丁在整个交易过程中有与委托人张文筑联系并征询委托人的意见,加之刘进丁与黄永清关系亲密,其代理张文筑与黄永清签订房屋买卖合同难谓善意。而黄永清系蔡佳悦的债权人,明知该房产的情况,在张文筑签订委托书后三日内即将讼争房产过户至自己名下,主观恶意显而易见。而本案讼争房产市场价在双方签订合同时至少在80万元以上(注:市场价值实际在百万元以上),黄永清仅以65.5万元的价格购买,显然低于市场价,而且黄永清实际支付的购房款与合同约定的价款并不相符,也未作合理解释。由此,本院认为,因刘进丁与黄永清关系密切,张文筑及蔡佳悦也均无出售房产的真实意思,本案讼争房产买卖合同及过户行为显然是刘进丁与黄永清共同协商操作的,价款也低于评估价,该行为显然存在恶意串通损害张文筑或蔡佳悦利益的情形。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款的规定,双方之间的房产买卖合同应当认定无效。讼争房产应当恢复登记至张文筑名下。因讼争房产现无抵押,蔡佳悦、张文筑要求黄永清偿还贷款的诉求本院不予支持。综上,原审判决错误,应予纠正,蔡佳悦、张文筑的上诉部分有理,本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(三)项的规定,判决如下:

      一、撤销厦门市思明区人民法院(2014)思民初字第7545号民事判决;

      二、确认被上诉人刘进丁以上诉人张文筑代理人名义与被上诉人黄永清分别于2010年7月30日、2010年8月10日就厦门市思明区西林西里68号之803室房产签订的房产买卖合同无效;

      三、被上诉人黄永清应于本判决生效之日起三日内将厦门市思明区西林西里68号之803室房产的权属变更登记至上诉人张文筑名下。

      

      本判决为终审判决。

      二〇一五年十二月八日

      

    第三个案例:恶意串通不成立

      一审原告主张被告恶意串通,要求确认房屋买卖合同无效。法院驳回原告诉讼请求。法院认为,恶意串通不成立。房屋成交价未低于市场价格的70%;购买人未见过房主不构成恶意的理由。

      福建省厦门市中级人民法院

      民

      (2016)闽02民终36号

      刘保明、吴先梅向原审法院提起诉讼,请求:1.确认郁海毅、周水玉之间签订的《房产买卖协议》、《存量房买卖合同》无效;2.判令周水玉将厦门市思明区前埔二里6号601室房产过户给刘保明;3.判令郁海毅、周水玉赔偿刘保明、吴先梅经济损失5000元。案件受理费由郁海毅、周水玉负担。

      原审判决查明,刘保明、吴先梅系夫妻关系。厦门市国土资源与房产管理局于2003年9月19日颁发《厦门市土地房屋权证》(厦地房证第00262116号),载明厦门市思明区前埔二里6号601室房产建筑面积88.46平方米,权属人为”刘保明”,他项权利登记有两项,分别为抵押权权利人陈莹(权利价值45万元)、抵押权权利人招商银行股份有限公司厦门分行(权利价值90万元)。

      2013年8月23日,厦门市鹭江公证处出具(2013)厦鹭证松字第3946号公证书,对刘保明、吴先梅向郁海毅出具《委托书》行为进行公证,《委托书》内容包括刘保明、吴先梅委托郁海毅代为出售讼争房产,代理权限包括:代为选定买方并与其商定房产交易价格、房款支付方式、房屋交付等合同的各项条款,代为签署房地产买卖合同及相关协议、文件;代为收取房款、有权向银行申请还贷(含提前还贷)、结清贷款本息,有权到厦门市国土资源与房产管理局办理抵押注销手续;代为办理房地产权属过户登记手续并签署与房产交易相关的法律文件,代为缴交相应税费;代为与买方办理房屋交接等事宜。此外,刘保明、吴先梅还将讼争房产产权证原件交由郁海毅保管。

      2013年11月5日,郁海毅持(2013)厦鹭证松字第3946号公证书及讼争房产产权证原件代表刘保明在刘保明与周水玉签订的《房产买卖协议》上签字,《房产买卖协议》约定刘保明将讼争房产出售给周水玉。协议第二条约定:讼争房产的成交总价为140万元,向房管部门办理交易过户时的申报价为88万元,本协议约定的成交价与申报价之间的差额作为房屋装修及设备转让款。协议第四条约定:周水玉将总房款分三次支付给刘保明,于2013年11月5日支付4万元,于2013年11月20日前支付45万元,于2013年12月1日前支付91万元。协议第六条约定:双方应于2013年11月10日前办理交易过户登记手续。刘保明、吴先梅均未在《房产买卖协议》上签名。

      2013年11月6日,郁海毅代表刘保明在刘保明与周水玉签订的《存量房买卖合同》上签字,《存量房买卖合同》约定刘保明将讼争房产出售给周水玉,成交价格体现为88万元。刘保明、吴先梅均未在《存量房买卖合同》上签名。

      合同签订后,周水玉向郁海毅支付购房款140万元。其中,郁海毅将周水玉所付购房款中的45万元用于偿还刘保明尚欠案外人陈莹的借款以注销其在讼争房产上设定的抵押权,另908024.22元用于偿还刘保明向招商银行股份有限公司厦门分行的按揭贷款以注销其在讼争房产上设定的抵押权,余款4万余元仍保管在郁海毅处。

      在2014年11月11日前,刘保明、吴先梅仍居住使用讼争房产。周水玉已取得厦门市国土资源与房产管理局颁发的《厦门市土地房屋权证》(厦国土房证第01116114号),将讼争房产权属人变更登记为”周水玉”。

      原审审理中,双方对讼争房产实际成交价格为140万元无异议。经原审法院依法委托,厦门均达土地房地产评估咨询有限公司于2014年9月27日作出《房地产估价报告》,估价结果为:讼争房产于2013年11月6日的市场价值为184万元。

      原审另查明,刘保明、吴先梅表示其从未见过周水玉,从未同意出售讼争房产并收到任何购房款,也未同意郁海毅代偿还刘保明、吴先梅尚欠他人的债务。

      另,周水玉当庭确认其购买讼争房产时未见过刘保明、吴先梅,但知道讼争房屋由刘保明、吴先梅实际居住,并主张由于郁海毅持有产权证原件和全权授权的公证书,因此,周水玉未与刘保明、吴先梅就讼争房产买卖直接洽谈。

      原审判决认为,本案刘保明、吴先梅与周水玉之间存在房屋买卖合同关系。《房产买卖协议》、《存量房买卖合同》系刘保明、吴先梅与周水玉自愿订立,郁海毅系刘保明、吴先梅授权与周水玉订立《房产买卖协议》、《存量房买卖合同》的代理人。周水玉在《房产买卖协议》、《存量房买卖合同》上签字不具有恶意,不存在恶意串通行为。首先,从郁海毅持有的(2013)厦鹭证松字第3946号公证书的授权内容判断,刘保明、吴先梅采用公证方式将其对讼争房屋的处分权全部授予郁海毅,《委托书》内容包括刘保明、吴先梅委托郁海毅代为出售讼争房产,代理权限包括:代为选定买方并与其商定房产交易价格、房款支付方式、房屋交付等合同的各项条款,代为签署房地产买卖合同及相关协议、文件;代为收取房款、有权向银行申请还贷(含提前还贷)、结清贷款本息,有权到厦门市国土资源与房产管理局办理抵押注销手续;代为与买方办理房屋交接等事宜。在案证据不能证明周水玉明知刘保明、吴先梅不具有出售讼争房产的真实意思。其次,从《房产买卖协议》、《存量房买卖合同》的订立过程判断,上述合同签订时,郁海毅不仅持有(2013)厦鹭证松字第3946号公证书,还持有《厦门市土地房屋权证》(厦地房证第00262116号)原件,周水玉据此确认郁海毅有权以刘保明、吴先梅的名义订立房屋买卖合同,符合普通人进行房产交易的常识判断。第三,从讼争房屋交易价格判断,讼争房产的实际成交价格为140万元,《房地产估价报告》的估价结果为”讼争房产于2013年11月6日的市场价值为184万元”,讼争房产交易价格未明显低于市场交易价的70%,并非”明显不合理的低价”。第四,从《房产买卖协议》、《存量房买卖合同》的履行情况判断,周水玉交付购房款140万元后,郁海毅以代收购房款中的45万元偿还刘保明尚欠案外人陈莹的借款以注销其在讼争房产上设定的抵押权,另908024.22元用于偿还刘保明向招商银行股份有限公司厦门分行的按揭贷款以注销其在讼争房产上设定的抵押权。郁海毅的上述行为均系为了完成《房产买卖协议》、《存量房买卖合同》项下的房产交易的履约行为。郁海毅为注销设定于讼争房产的抵押权而以代收的购房款清偿刘保明、吴先梅的对外债务并未损害刘保明、吴先梅合法利益。第五,从讼争房产交易习惯判断,周水玉虽未见过刘保明、吴先梅,但知道讼争房屋的实际使用人为刘保明、吴先梅,且了解刘保明、吴先梅除了购房按揭款外还有需要清偿其他债务,故周水玉将购房款交给持有公证授权的郁海毅以办理讼争房屋抵押权注销手续,符合交易习惯。由于《房产买卖协议》、《存量房买卖合同》的合同一方即为刘保明、吴先梅,且刘保明、吴先梅所提供的证据不足以证明周水玉购买讼争房屋具有恶意,也不能证明郁海毅、周水玉之间存在恶意串通的行为,而即使郁海毅代表刘保明、吴先梅与周水玉订立房屋买卖合同违背了刘保明、吴先梅的真实意思,刘保明、吴先梅也从未基于其与郁海毅之间存在的委托代理关系向郁海毅主张相关权利,此外,刘保明、吴先梅所提供的证据也不能证明其与郁海毅之间存在让与担保关系,故刘保明、吴先梅的诉讼请求,缺乏相应的事实和法律依据,法院不予支持。据此,依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(二)项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)第十九条的规定,判决:驳回原告刘保明、吴先梅的诉讼请求。案件受理费8723元,由刘保明、吴先梅负担。

      本院认为,1.郁海毅基于刘保明、吴先梅的公证授权委托及持有刘保明、吴先梅交予的讼争房产权属证书原件,以刘保明及刘保明、吴先梅的名义与周水玉签订《房产买卖协议》、《存量房买卖合同》。而周水玉亦基于对公证授权委托的信赖及郁海毅持有讼争房屋权属证书原件,有理由相信郁海毅有权代为出售讼争房产等,因此,讼争房产买卖是双方当事人的真实意思表示。且郁海毅在收到周水玉支付的购房款后亦基于公证委托事宜代为偿还了设定在讼争房产上的债务,注销了讼争房产上的抵押权。2.根据公证委托书的授权权限,郁海毅作为刘保明、吴先梅的受托人有权出售讼争房屋,代为选定买方并与其商定房产交易价格、房款支付方式等。郁海毅、周水玉根据讼争房产的实际情况,最终商定以140万元作为成交价,符合交易自愿的原则。而根据厦门市现行的二手房交易管理制度,交易管理部门对二手房交易成交价合理与否采取审核制,并最终确定是否以买卖双方申报的价格作计税依据。本案讼争房产的成交价140万元已经房产交易管理部门的审核通过,并作为计税依据,说明该成交价尚属合理范围。原审根据讼争房产评估价,认定双方交易价格未明显低于市场交易价的70%,并非”明显不合理的低价”,并无不妥。3.刘保明、吴先梅在债务销除后才以郁海毅违背委托公证本意,与周水玉恶意串通,低价出售讼争房产等理由提起本案诉讼,有违诚实信用原则。刘保明、吴先梅要求赔偿经济损失5000元,缺乏事实和法律依据。综上,刘保明、吴先梅的上诉理由不能成立,其上诉请求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定,判决如下:

      驳回上诉,维持原判。